18,6 metų ciklas: žemė, kreditas ir paslaptingas Mėnulio ryšys
2007 metais man buvo dvidešimt treji. Pasiėmiau neįsivaizduojamo dydžio paskolą ir nusipirkau pirmą būstą. Po pusmečio stovėjau parduotuvėje ir skaičiavau centus – ar pakaks susimokėti už pirkinius. Automobilis ir kuras nerūpėjo – darbo priemonės. Visa kita pajutau labai iš arti. Darbo nepraradau, ir tai buvo vienintelė priežastis, kodėl viskas baigėsi gerai. Bet tas jausmas – kai ką tik pasirašei didžiausią savo gyvenimo sandorį, o pasaulis aplink ima byrėti – liko.
Praėjus metams pradėjau klausti: kodėl? Ne „kodėl bankai sugalvojo subprime”, ne „kodėl Lehman Brothers žlugo” – tai atsakymai, kuriuos galima rasti bet kuriame dokumentiniame filme. Mano klausimas buvo kitoks: ar tai nutiks vėl? Ir jei taip – kada?
Atsakymas, kurį radau, yra nepatogus. 18,6 metų nekilnojamojo turto ciklas – modelis, kurį ekonomikos pagrindinis srautas atmeta jau du šimtus metų, bet kuris vis tiek veikia. Fredas Harrisonas 1997 metais, dešimt metų prieš krizę, parašė knygą, kurioje numatė: 2007–2010 Vakaruose griūs nekilnojamasis turtas. [4] Ne šiaip korekcija – tikra krizė. Ekonomistai knygą ignoravo. 2008-aisiais viskas įvyko taip, kaip jis rašė. Harrisonas nebuvo pranašas. Jis tiesiog skaitė ciklą.
2007 + 18,6 = 2025–2026. Jei ciklas veikia – mes esame čia. Jei neveikia – vis tiek esame vėlyvo kreditų ciklo pabaigoje, ir pasekmė ta pati. 2026 m. balandis: biuro sektoriaus CMBS pradelstų paskolų rodiklis – 11,8%, rekordinis lygis, viršijantis net 2008–2009 krizės piką. [27] NAHB statybininkų nuotaikų indeksas – 36, gerokai žemiau 50. [28] Skaičiai kalba patys.
Šiame straipsnyje noriu papasakoti apie tą ciklą – iš kur jis atsirado, kaip veikia, ir kodėl Mėnulio orbitinė mechanika čia gali turėti savo vietą. Nežinau, ar Mėnulis tiesiogiai veikia nekilnojamojo turto rinkas. Bet duomenis reikia pažiūrėti prieš atmetant idėją.
Atradimas: du šimtai metų duomenų, kuriuos ekonomistai ignoravo
Homeris Hoytas 1933 metais parašė disertaciją apie Čikagos žemės kainas nuo 1830 iki 1933 metų. [1] Paprastas metodas: paėmė visus turimus sandorių duomenis, sudėliojo chronologiškai ir tiesiog žiūrėjo. Pamatė ritmą. Kilimas, pikas, smukimas, atkūrimas – ir iš naujo. Intervalas tarp pikų: apie 18 metų. 1836, 1856, 1869, 1890, 1907, 1926 – kiekvieną kartą ta pati seka.
Hoytas to neaiškino teoriškai. Tiesiog dokumentavo. Šimtas metų duomenų iš konkrečios rinkos, jokių fantazijų – ir būtent dėl to akademinis pasaulis jį ignoravo. Ekonomistai norėjo teorijos, gavo empiriką. Bet empirika, paremta šimtmečiu, yra stipresnis argumentas nei daugelis teorijų.
Royas Wenzlickas, nekilnojamojo turto analitikas iš Sent Luiso, nepriklausomai nuo Hoyto 1936 metais padarė panašų tyrimą. [2] Pamatė tą patį: 18–19 metų periodą. Bandė prognozuoti pikų laikotarpius – dauguma prognozių pasitvirtino. Jo darbai liko periferijoje. Pokario ekonomika buvo užimta Keyneso fiskaline politika, Friedmano monetarizmu, augimo teorijomis. Žemės kainų ciklams niekas neskyrė dėmesio.
Fredas Harrisonas grįžo prie šios tradicijos 1983 metais su „Galia žemėje” (The Power in the Land). [3] Britas, ekonomistas, žurnalistas, Henry George’o idėjų šalininkas – bet jo ciklų analizė buvo nepriklausoma nuo politinių pozicijų. Harrisonas suformulavo teiginį, kuris ir šiandien skamba provokuojamai: žemės vertė yra centrinis ekonominių ciklų variklis, ne periferinis kintamasis. Bankai finansuoja žemę. Žemės kainos kyla dėl kreditų. Kreditai kyla dėl kylančio žemės užstato. Viskas sukasi ratu – kol sustoja.
1997 metais jis pritaikė modelį ir pasakė: kitas pikas – 2007–2010, sekant po 1989 metų JK piko. Krizė bus globali. 2005-aisiais, matant JAV hipotekinės rinkos ekspansiją, pakartojo: griūtis – 2010. Griūtis atėjo 2008-aisiais. Harrisonas klydo vienu metu. Mechanizmu – ne.
Filipas Andersonas, australas, investuotojas ir ekonomistas, 2005 ir 2009 metais formalizavo ciklo vidinę struktūrą. [5] Ne tik patvirtino 18,6 metų periodą – aprašė, kaip jis atrodo iš vidaus. 14 metų kilimas su „vidurinio ciklo pauze” po 7–8 metų ir 4 metų smukimas. Kilimas nėra tiesi linija – viduryje trumpa korekcija, kuri atrodo kaip krizė, bet iš tikrųjų yra pertvaros taškas. 1998 metų LTCM, 2000–2001 dot-com burbulas – pauzė tarp 1990 metų dugno ir 2007 metų piko. Andersonas įvedė ir „nugalėtojo prakeiksmo” sąvoką: paskutinių mėnesių prieš piką fazė, kur didžiausi žaidėjai dar investuoja, bet jau su neigiama tikėtina grąža. Jie laimi aukcioną – ir pralaimėja viską.
Hoytas, Wenzlickas, Harrisonas, Andersonas – keli nepriklausomi tyrinėtojai, skirtingose šalyse, skirtingais laikotarpiais, visi priėjo prie to paties. Beveik 200 metų empirinė seka. Galima ginčytis dėl priežasčių. Paneigti pačios sekos – ne.
Mechanizmas: kodėl kreditas ir žemė sukuria 18 metų ritmą
Ciklo mechanizmas nėra mistinis. Trys paprasti faktai – ir jų sąveika laikui bėgant.
Žemė centrinėse vietovėse yra fiksuotos pasiūlos prekė. Galima statyti namų kiek nori priemiesčiuose. Sukurti daugiau centrinės Manheteno žemės ar Londono City – ne. Kai ekonominė veikla koncentruojasi miestuose – o per paslaugų ekonomikos epochą ji koncentruojasi – žemės renta kyla. Rikardo tai suformulavo dar XIX amžiuje: gamybos augimas kapitalizuojasi nuomos gavėjams, ne darbo jėgai. [6] Kuo produktyvesnis miestas, tuo brangesnė žemė jo šerdyje.
Henry George’as 1879 metais pridėjo svarbią detalę: žemės vertė yra socialiai sukuriama – per infrastruktūrą, koncentruotą darbo jėgą, valdžios investicijas. [7] Ne privačiomis pastangomis. Michaelas Hudsonas šiuolaikine kalba tai pasakė dar tiesiau: bankai šiandien skolina ne gamybai, o nekilnojamojo turto pirkimui. [8] Didžioji hipotekinių paskolų dalis yra kreditai, skirti ne verslo kūrimui, o esamų turto valdų pirkimui iš vieno savininko kitam. Kreditas eina ne į produktyvumą – eina į turto kainas.
Ir čia atsiranda kilpa, kuri maitina pati save. Bankai skolina – kainos kyla – užstatas auga – bankai gali skolinti dar daugiau to paties užstato pagrindu. Ir jie skolina, nes jų verslo modelis to reikalauja. Kol sistema veikia, visiems atrodo, kad viskas gerai. Man 2007 metais irgi atrodė, kad viskas gerai – pasirašiau paskolą su tokiu pasitikėjimu, lyg žemė po kojomis niekada negali sudrebėti. Hyman Minsky tai pavadino tiksliai: stabilumas sukuria nestabilumą. [9] Ilgas ramybės laikotarpis sumažina suvokiamą riziką, padidina norą skolintis – ir atveria kelią spekuliacijai.
Minsky aprašė tris skolininkų kategorijas, kurios keičiasi per ciklą. Apsidraudimo finansavimas – verslas ar namų ūkis gali grąžinti ir palūkanas, ir pagrindinę skolą iš veiklos pajamų. Sveika struktūra. Spekuliacinis finansavimas – subjektas gali grąžinti tik palūkanas, o pagrindinę skolą reikia refinansuoti arba grąžinti iš turto pardavimo. Dar valdoma, bet sistema jau priklauso nuo nuolatinio refinansavimo. Ponzi finansavimas – nei palūkanų, nei skolos neįmanoma grąžinti iš operacinių pajamų. Tik iš turto pardavimo augančiomis kainomis. Kai sistema persikelia į Ponzi režimą, bet koks kainų smukimas sukelia grandininę reakciją žemyn.
Kodėl ciklo viduryje pauzė? Spekuliacinis finansavimas pirmiausia auga greičiausiai besisukančiuose segmentuose: technologijų startuoliuose, biurų pastatuose, spekuliacinėse plėtrose. Po 7–8 metų nuo dugno šie segmentai pirmi patiria korekciją – LTCM 1998, dot-com 2000, komercinės patalpos 2001–2003. Korekcija išvalo spekuliacinį perteklių, bet nepaliečia gyvenamojo NT – jis finansuojamas konservatyviau, su ilgesniais amortizacijos periodais. Pauzei praėjus, kilimas tęsiasi. Dabar jau su dar didesniu spekuliaciniu komponentu.
O kodėl būtent 18, ne 10 ar 25 metų? Tipinė hipotekinė paskola Vakaruose – 20–30 metų amortizacija. Bankų balansuose esančios paskolų grupės pereina per korekcijų ir atsigavimų ciklus maždaug kas 15–20 metų. Demografinis kintamasis prideda savo: žmonės perka pirmą namą sulaukę 28–35 metų. Didelė karta pradėjo pirkti – ji refinansuoja arba parduoda 15–20 metų vėliau. Kredito ir demografinis efektas konverguoja ties maždaug 18–19 metų periodu. Nėra čia magijos – yra struktūra.
Pasaulio veidrodžiai: tas pats ciklas skirtingomis kalbomis
Jei ciklas veiktų tik Čikagoje ar Londone – lokalus reiškinys, galima numoti ranka. Bet ta pati struktūra pasirodo JAV, Jungtinėje Karalystėje, Australijoje, Airijoje, Ispanijoje. O dvi svarbios išimtys – Japonija ir Vokietija – parodo kažką ne mažiau svarbaus: ciklas nėra gamtos dėsnis. Jis yra finansinė-institucinė dinamika, priklausanti nuo kredito struktūros ir demografijos. Pakeisk struktūrą – pasikeis ir ciklas.
Jungtinėse Valstijose ciklo pėdsakai siekia XIX amžiaus pradžią. 1836, 1854, 1872, 1890, 1907, 1925 – pikų seka, kiekvieną kartą baigusi traukimu arba krize. Antrasis pasaulinis karas sutrikdė ritmą: teorinis 1943–1944 pikas neįvyko, nes ekonomika buvo mobilizuota karui. Pokariniu periodu ciklas atsinaujino. 1973 – naftos krizės sukelta brangaus kredito era. 1989 – Savings & Loan griūtis. 2007 – subprime. [10] Case-Shiller namų kainų indeksas kai kuriose JAV rinkose šiandien nominalia verte viršija 2006 metų piką. NAHB statybininkų nuotaikų indeksas 2026 m. vasarį – 36, ties lygiu, paskutinį kartą matomu prieš 2007–2008 krizę. [28]
Jungtinė Karalystė – viena labiausiai ištirtų rinkų. Harrisonas surinko JK žemės kainų duomenis nuo XVIII amžiaus pabaigos. [11] 1973, 1989, 2007 – trys modernūs pikai. Po kiekvieno – kredito griūtis, neigiamas kapitalas, bankų taisyklių persvarstymas. Po dugno – ciklas vėl. 2025 metais kai kuriuose Londono segmentuose namų kainos pasiekė naujas viršūnes nominaline verte, nors realiosiomis kainomis vis dar žemiau 2007 piko.
Australija – Andersono tėvynė ir galbūt ryškiausias modernaus ciklo pavyzdys. 2008–2009 Australija nepatyrė tokio gilaus smukimo kaip JAV – kinų žaliavų eksportas ir imigracija palaikė paklausą. Ne ciklo paneigimas – pratęsta kilimo fazė. Andersonas nurodo 2025–2026 metus kaip piko zoną. [12] 2024 metais Sidnėjaus vidutinė namų kaina viršijo 1 mln. AUD. Nuomos pajamingumas – žemiau 3%, kas aritmetiškai nepadengia hipotekos kaštų pirminiam pirkėjui. Kai skaičiai nustoja turėti prasmę – tai vėlinio ciklo žymė.
Airija ir Ispanija 2006–2007 metais patvirtino ciklą žmogiškai skausmingiausiu būdu. Airija – šalis su 4,5 mln. gyventojų – pikyje statė daugiau nei 90 000 namų per metus. [31] Pagalvok apie tai. Keturi su puse milijono žmonių, ir kiekvienais metais iškyla beveik šimtas tūkstančių naujų namų. Ispanijoje kiekviename pakrantės mieste augo butų kompleksai, finansuoti per vietinių taupomųjų bankų (cajas) sistemas. Po piko – 35–50% kainų korekcija. Airijos bankų gelbėjimas kainavo apie 40% BVP. Mechanizmas identiškas Hoyto sekai: kreditų plėtra, žemės brangimas, Ponzi refinansavimas, griūtis. Ir tūkstančiai šeimų, kurios stovėjo parduotuvėse skaičiuodamos centus – kaip aš.
Japonija – svarbiausias paneigimo kandidatas, ir čia reikia būti sąžiningam.
1989 metai – vienas didžiausių turto burbulų istorijoje. Tokijo komercinio NT pikyje Imperatoriaus rūmų žemės plotas buvo teoriškai vertinamas brangiau nei visa Kalifornija. [13] Po piko – kainos krito 80% per 11 metų ir niekada negrįžo. Japonija praleido ne vieną, o du prognozuojamus ciklo pakilimus. Demografija – visuomenė senėjo greičiausiai pasaulyje. Struktūrinė defliacinė spiralė. „Zombie bankų” politika – skolinimas nemokioms įmonėms, slepiant nuostolius, blokuojant kreditų atstatymą. Japonija parodo: demografinis kolapsas gali ciklą ne sustabdyti, o nutraukti.
Vokietija – priešinga pamoka. Čia istoriškai nebuvo ryškaus 18 metų ciklo. Ne dėl kitokios žemės ar kreditų logikos – dėl institucinio dizaino. Daugiau nei pusė vokiečių nuomoja, ne perka. [32] Nuomos sutartys ilgalaikės, nuomininkų apsauga stipri, kainos reguliuojamos. Bankų hipotekiniai standartai konservatyvūs. Visa struktūra apriboja spekuliacinę kreditų kilpą. Vokietija moko: ciklo priežastis – spekuliacinis kreditavimas fiksuotos pasiūlos žemės pagrindu. Atimk priežastį – atimsi ciklą.
Mėnulio mazgų ciklas: kai astronomija susitinka su žemės kainomis
Kai pirmą kartą susidūriau su šia sąsaja, pagalvojau – nesąmonė. Mėnulis ir nekilnojamasis turtas? Skamba kaip horoskopas investuotojams. Bet paskui pažiūrėjau į astronominę ir klimatologinę literatūrą – ir skepticizmas tapo labiau atsargus nei kategoriškas. Ne numerologija. Bet ir ne patvirtintas priežastinis ryšys. Kažkur tarp – ir gal tai sąžiningiausias atsakymas.
Astronominis faktas yra tiksliai išmatuotas: Mėnulio orbitiniai mazgai – taškai, kur Mėnulio orbita kerta Žemės ekliptikos plokštumą – pilną precesiją aplink Žemę baigia per 18,612 metų. [14] Vadinamas Drako metais. Žinomas babiloniečiams, graikams, majams. Orbitinė mechanika, pagrįsta gravitacijos dėsniais – ne astrologija.
Mėnulio deklinacija – kampas orbitoje nuo pusiaujo – per tuos 18,6 metų kinta tarp maždaug 18,5° ir 28,5°. [15] Aukšta deklinacija sukuria intensyvesnes potvynio jėgas, žema – silpnesnes. Svyravimas keičia potvynių intensyvumą, vandenyno maišymąsi, temperatūrų pasiskirstymą. Klimatologai tai dokumentavo: Loderis ir Garrettas 1978 metais parodė ryšį tarp potvynių maišymosi ir luninio ciklo fazės. [16] Yasuda 2009 metais nustatė 18,6 metų signalą Ramiojo vandenyno temperatūrų duomenyse. [17] Amplitudė nedidelė – apie 0,1 K – bet statistiškai patikima ir fiziškai paaiškinama. 2018 metais Scientific Reports tyrimas identifikavo koreliaciją su ENSO (El Niño–La Niña) svyravimais. [18]
Kodėl tai gali rūpėti NT rinkai? Jei luninis ciklas subtiliai veikia klimatą – drėgmės modelius, žemės ūkio produktyvumą – tai gali keisti kreditų paklausą agrarinėse ekonomikose. Ne tiesiogiai. Ne stipriai. Bet pakankamai, kad nedidelis papildomas impulsas sutaptų su pagrindinio kredito ciklo dažniu. Louise McWhirter, XX amžiaus pradžios astrologė, buvo pirmoji, siejusi Mėnulio mazgus su ekonominiais ciklais – bet ji dirbo astrologijos, ne mokslo rėmuose. Panašus periodas nėra priežastinis ryšys.
Mano vertinimas: greičiausiai kombinacija paprasto sutapimo ir netiesioginio klimatinio efekto. Koreliacijos pakanka, kad atkreiptum dėmesį. Nepakanka priežastingumui įrodyti. Ir gal nereikia – pakanka žinoti, kad du skirtingi laikrodžiai rodo tą patį laiką.
Saulė prieš Mėnulį: Bennerio ciklai ir skirtingi dangaus ritmai
Samuelis Benneris – Ohajo kiaulių augintojas. 1875 metais išleido nedidelę knygelę apie kainų svyravimus ir laikotarpius, geriausius pirkimui ir pardavimui. [19] Paėmė ketaus, kukurūzų ir kiaulių kainų istorinius duomenis ir ieškojo modelių. Jo formulė – 8-9-10 ir 11-9-7 metų intervalų seka – grynai empirinė. Bet intuicija po ja buvo aiški: saulės aktyvumas veikia derlių, derlius veikia kainas, kainos veikia ekonominį aktyvumą.
Jevonsas, vienas neoklasikinio ekonomikos pradininkų, 1875–1878 metais pasiūlė tą patį kitu kampu: maždaug 11 metų Saulės dėmių ciklas paaiškina ekonomines krizes per žemės ūkio kanalą. [20] Jį sutiko su pašaipa – ir iš dalies pagrįstai: tiesioginis statistinis ryšys silpnas. Dewey vėliau dokumentavo 43 periodinius ciklus įvairiose ekonominės veiklos srityse, daugelį apie 11 metų intervalą. [21] Irgi liko periferijoje.
Kuo skiriasi saulės ir Mėnulio ciklai ekonominiu atžvilgiu? Jei abu veikia – veikia skirtinguose horizontuose ir per skirtingus kanalus. Saulės efektai – per žemės ūkio produktyvumą, trumpesnis dažnis. Mėnulio – per vandenyno cirkuliaciją ir klimatines anomalijas, ilgesnis procesas. Intuicija, kad Bennerio verslo ciklai siejasi su saule, o NT ciklas – su Mėnulio mazgais, yra bent jau vidiškai nuosekli.
2025–2026 metų perspektyvoje: Saulės aktyvumo 25-asis ciklas pasiekė maksimumą apie 2025 metų vidurį. [22] Mėnulio mazgų ciklas – taip pat piko zonoje. Dviejų laikrodžių sinchronizacija. Ar tai stiprina NT ciklo piką? Nesu tikras. Bet chronologiškai dera su Andersono prognoze – ir su tuo, ką rodo duomenys.
Svarbu nemaišyti lygių. Astronominiai ciklai, jei turi poveikį, yra marginalūs signalai prie dominuojančio kredito mechanizmo. NT ciklo variklis – bankų kreditų plėtra ir žemės rentų dinamika. Dangaus ritmai gali sukurti nedidelį papildomą impulsą. Verta žinoti – nereikia painioti su priežastimi.
Ciklų hierarchija: kodėl svarbu, kuriame aukšte stovi
18,6 metų NT ciklas neegzistuoja izoliuotai. Jis yra vienas sluoksnis didesnėje struktūroje – ir būtent tai, kaip skirtingi sluoksniai vienu metu sinchronizuojasi ar desinchronizuojasi, lemia, ar pikas baigiasi švelnia korekcija, ar visiška katastrofa. 2007–2008 buvo katastrofa ne vien dėl NT ciklo piko. Katastrofa buvo todėl, kad keli skirtingi ciklai vienu metu atsidūrė pikyje.
Didžiausias – Rėjaus Dalio „Didysis ciklas”, apie 75–100 metų. [23] Hegemonijos kilimas ir nuosmukis. Besikylanti hegemonija kuria santaupas, investuoja į produktyvumą, formuoja rezervo valiutą. Pikyje skolina visiems kitiems. Vėlyvame etape – skolos kaupiasi, vidinė poliarizacija auga, karinis pertempimas gilėja. JAV šiandien: rekordinė vieša skola – per 38 trln. USD ir toliau auganti, [30] spaudimas dolerio statusui, poliarizacija kaip per Vietnamo erą. Didysis ciklas nesukuria NT ciklo tiesiogiai – bet fonas, kuriame NT ciklas juda, keičia pasekmes. Griūtis vėlyvame hegemonijos etape skaudesnė nei ankstyvame.
Kondratjevo bangos – apie 50–54 metų – susijusios su technologinių inovacijų platinimu. [24] Viena banga apima apie tris 18 metų NT ciklus. 2007–2008 Pasaulinė finansų krizė (GFC) atėjo Kondratjevo susitraukimo etape: interneto bumo energija jau išsemta, DI ir biotechnologijų banga dar nebuvo pasiekusi pilno augimo. Todėl 2008 buvo gilesnė nei „vidutinė” 18 metų korekcija – nes keli sluoksniai smuko vienu metu.
Howello globalios likvidumo analizė veikia trumpesniu dažniu – apie 65 mėnesių periodu. [25] Likvidumo ciklai pirmauja NT kainų pokyčius 6–12 mėnesių. 2022–2023 kiekybinis sugriežtinimas sukėlė susitraukimą – NT kainos krito. 2024 likvidumas atsigavo – NT kilo. Howello sistema prognozuoja kitą susitraukimo langą 2026–2027 metais.
Juglaras – 7–11 metų verslo investicijų ciklas – paaiškina vidurinio ciklo pauzę. Kitchinas – 3–5 metų atsargų ciklas – paaiškina trumpalaikius svyravimus kilimo fazėje. [26] Kai visi šie dažniai smunka vienu metu, griūtis gilesnė. 2007–2008: NT, Juglaras ir Kondratjevas – visi pikyje kartu. 2026-aisiais: NT ciklo pikas, Juglaro nuolydis, Howello likvidumo susitraukimas. Panašus derinys. Ne identiškas – bet pakankamai artimas, kad reikėtų atkreipti dėmesį.
Ciklų sluoksniavimas nėra kristalų kamuolys. Jis neparodo tikslios datos. Parodo kontekstą – ir kontekstas šiandien sako, kad tikimybinė bazė krizei yra didesnė nei vidutinė.
2026: vietos stebėjimas
Vien 2026 metais turėtų bręsti apie 936 mlrd. USD komercinio NT paskolų – viena didžiausių refinansavimo bangų istorijoje. [29] Dalis išduota 2020–2021, kai palūkanos artimos nuliui. Refinansavimas esant 4–5% – du–tris kartus didesnės palūkanų išlaidos. Biurų sektoriuje darbo iš namų kultūra sumažino paklausą: kai kuriuose JAV miestuose užimtumas tebėra 60–70% ikipandeminio lygio. Biuro CMBS pradelstų paskolų rodiklis – 11,8%, rekordas, viršijantis 2008–2009 krizės piką. Ne ciklinis lėtėjimas – struktūrinis spaudimas.
NAHB indeksas vasarį – 36, ties lygiu, paskutinį kartą matomu prieš 2007–2008 krizę. [28]
Andersono „nugalėtojo prakeiksmas” veikia čia ir dabar. Paskutinėje fazėje rinkoje vis dar didelis aktyvumas – stambūs vystytojai perka paskutinius sklypus aukščiausiomis kainomis, viešieji NT fondai skelbia optimistinius pranešimus, butų pardavimai kurortinėse vietovėse pasiekia rekordus. Žmonės, kurie šiandien laimi aukcionus, to dar nežino – bet jie perka pikyje. Kaip aš 2007-aisiais.
Kas galėtų ciklą pratęsti? Agresyvūs Fed ir ECB palūkanų mažinimai, jei infliacija nukristų greičiau nei tikimasi. DI darbo lokalizacijos efektas – jei dirbtinis intelektas sukuria masyvų darbo jėgos koncentravimą tam tikruose miestuose, jų vietos rinkos gali toliau kilti net esant nacionaliniam nuosmukiui. Geopolitinis kapitalas – pinigai bėga iš nestabilių regionų į JAV ir JK NT kaip saugią uostą. Visi šie veiksniai gali pratęsti ciklo pabaigą. Ne pašalinti dinamikos.
Kas rodytų, kad klystu
Stipriausia teorija yra ta, kurią galima paneigti.
Jei 2026–2030 JAV, JK ir Australijoje NT kainos nepatirtų reikšmingos korekcijos – daugiau kaip 15% nominaliai arba 25% realiosiomis kainomis – net esant palūkanų spaudimui ir kredito susitraukimui, tai rimtas argumentas, kad ciklas iširo.
Demografinis spaudimas Japonijos stiliumi globaliu mastu – jei pirmo namo pirkėjų bazė smarkiai sumažėtų iki 2028–2030, ciklas galėtų lūžti ne dėl kredito mechanizmo, o dėl paklausos struktūros.
Centrinio banko pilnas dominavimas. Jei Fed, ECB ir Bank of England nuspręstų atvirai monetizuoti NT krizę – pirkdami hipotekines vertybes tiesiogiai, garantuodami bankų balansus – krizė galėtų tapti lėta defliacine spirale, ne aštria griūtimi. Ne ciklo paneigimas – transformacija.
„2026 pikas” yra labiausiai tikėtinas taškas, bet 2024–2028 – sąžininga tikimybės zona. Ciklas svyruoja priklausomai nuo konteksto. Nėra investicinis patarimas. Yra struktūros atpažinimas – ir asmeninis noras suprasti, kodėl 2008 metais stovėjau parduotuvėje skaičiuodamas centus.
Ką stebėti toliau
Artimiausi 18–24 mėnesiai arba patvirtins ciklą, arba pateiks naujų duomenų apie tai, kaip jis transformuojasi fiskalinės dominacijos epochoje.
JAV biuro CMBS pradelstų paskolų rodiklis – jei kerta 15%, tai sisteminio bankų balanso spaudimo ženklas, panašus į subprime rodiklius 2006–2007. Regioniniai bankai su daugiau nei 20% CRE koncentracija – labiausiai pažeidžiami. Stebėti: ar koks nors didesnis regioninis bankas paklius į viešas problemas 2026 m. antroje pusėje.
Namų kainų ir pajamų santykis bei 10 metų obligacijų pajamingumo dinamika – jei koeficientas toliau kyla virš 2006 lygio, o pajamingumas aukštas, paklausa struktūriškai sumažės be centrinio banko intervencijos.
Australija – jei Westpac arba Commonwealth Bank reikšmingai padidins kreditų nuostolių atidėjinius, tai ženklas, kad NT susitraukimas sisteminės prigimties. Andersonas prognozuoja Australiją kaip piko zoną dabar – vienas greičiausių patvirtinimo arba paneigimo punktų.
Ir platesnis klausimas. Jei ši dinamika gerai žinoma – Harrisonas ją prognozavo 10 metų iš anksto, Andersonas aprašė 20 metų iš anksto – kodėl ji kartojasi? Atsakymas nepatogus: kiekvieno ciklo kilime bankai uždirba, vystytojai stato, valdžia renka mokesčius, rinkėjai jaučiasi turtingesni. Niekas neturi paskatos stabdyti tai, kas visiems atrodo gerai. Tik kai viskas griūva – prasideda komisijos ir reformos. Paskui ciklas atsinaujina. Kaip potvyniai. Kaip Mėnulis.
Man buvo dvidešimt treji, kai supratau, kad žemė po kojomis gali sudrebėti. Dabar man keturiasdešimt du. Ir ciklas sako, kad laikas vėl atsistoti tvirtai.
＋ Šaltiniai
[1] Hoyt, H. (1933). One Hundred Years of Land Values in Chicago: The Relationship of the Growth of Chicago to the Rise of Its Land Values, 1830–1933. University of Chicago Press.
[2] Wenzlick, R. (1936). The Coming Boom in Real Estate. Simon and Schuster.
[3] Harrison, F. (1983). The Power in the Land. Universe Books.
[4] Harrison, F. (1997). The Chaos Makers. Othila Press.
[5] Anderson, P. (2009). The Secret Life of Real Estate and Banking. Shepheard-Walwyn. (Pirma laida: 2005 m. / The Secret Life of Real Estate.)
[6] Ricardo, D. (1817). On the Principles of Political Economy and Taxation. John Murray.
[7] George, H. (1879). Progress and Poverty. D. Appleton and Company.
[8] Hudson, M. (2012). The Bubble and Beyond. ISLET-Verlag.
[9] Minsky, H. P. (1992). „The Financial Instability Hypothesis.” Working Paper No. 74. Levy Economics Institute of Bard College.
[10] S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index. Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED) duomenų bazė. Prieiga per: https://fred.stlouisfed.org
[11] Harrison, F. (2005). Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010. Shepheard-Walwyn.
[12] Anderson, P. (2009). The Secret Life of Real Estate and Banking. Shepheard-Walwyn.
[13] Noguchi, Y. (1994). „The ‘Bubble’ and Economic Policies in the 1980s.” Journal of Japanese Studies, 20(2), 291–329.
[14] Chapront, J., Chapront-Touzé, M., & Francou, G. (2002). „A new determination of lunar orbital parameters, precession constant and tidal acceleration from LLR measurements.” Astronomy and Astrophysics, 387(2), 700–709.
[15] Wood, R. M. (1986). „The lunisolar tidal cycle and its relationship to climate.” Nature, 320, 431–432.
[16] Loder, J. W., & Garrett, C. (1978). „The 18.6-year cycle of sea surface temperature in shallow seas due to variations in tidal mixing.” Journal of Geophysical Research: Oceans, 83(C4), 1967–1970.
[17] Yasuda, I. (2009). „The 18.6-year period moon-tidal cycle in Pacific Decadal Oscillation reconstructed from tree rings in western North America.” Geophysical Research Letters, 36(5).
[18] Yasuda, I., Osafune, S., & Tatebe, H. (2018). „Possible explanation linking 18.6-year period nodal tidal cycle with bi-decadal variations of ocean and climate in the North Pacific.” Scientific Reports, 8, 15:872.
[19] Benner, S. T. (1875). Benner’s Prophecies of Future Ups and Downs in Prices. Robert Clarke & Co.
[20] Jevons, W. S. (1878). „Commercial crises and sun-spots.” Nature, 19, 33–37.
[21] Dewey, E. R., & Dakin, E. F. (1947). Cycles: The Science of Prediction. Henry Holt and Company.
[22] NOAA Space Weather Prediction Center. (2024). Solar Cycle 25 Status and Forecast. Prieiga per: https://www.swpc.noaa.gov/products/solar-cycle-progression
[23] Dalio, R. (2021). Principles for Dealing with the Changing World Order: Why Nations Succeed and Fail. Simon & Schuster.
[24] Kondratiev, N. D. (1925). „The Major Economic Cycles.” Voprosy Kon’yunktury, 1(1), 28–79. Anglų vertimas: Review of Economic Statistics (1935), 17(6), 105–115.
[25] Howell, M. (2022). Capital Wars: The Rise of Global Liquidity. Palgrave Macmillan.
[26] Schumpeter, J. A. (1939). Business Cycles: A Theoretical, Historical, and Statistical Analysis of the Capitalist Process. McGraw-Hill.
[27] Trepp, LLC. CMBS Delinquency Report, spalio 2025. Cituojama per: Wolf Street. „Office CMBS Delinquency Rate Hits Record 11.8%, Much Worse than Financial Crisis.” 2025 m. lapkritis. Prieiga per: https://wolfstreet.com
[28] National Association of Home Builders (NAHB) / Wells Fargo Housing Market Index (HMI). „Builder Sentiment Edges Lower on Affordability Concerns.” 2026 m. vasario 17 d. Prieiga per: https://www.nahb.org/news-and-economics/press-releases/2026/02/builder-sentiment-edges-lower-on-affordability-concerns
[29] Mortgage Bankers Association (MBA). „CREF Loan Maturity Volumes.” Atnaujinta 2025–2026. Prieiga per: https://www.mba.org/news-and-research/newsroom/blog-post/commercial-real-estate-loan-maturity-volumes
[30] U.S. Congress Joint Economic Committee (JEC). „National Debt Hits $38.40 Trillion.” 2025 m. gruodis. Prieiga per: https://www.jec.senate.gov/public/index.cfm/republicans/debt-dashboard
[31] Dublin Dashboard / Central Statistics Office Ireland. Housing completions data 1991–2010. Pikyje (2006 m.) – 93 419 naujų namų. Prieiga per: https://www.dublindashboard.ie/stories/housing-crisis-phase-1
[32] Destatis – Vokietijos federalinė statistikos tarnyba. „EU: Germany the highest proportion of rental tenants.” 2024 m. duomenys: 52,8% gyventojų nuomoja. Prieiga per: https://www.destatis.de/Europa/EN/Topic/Population-Labour-Social-Issues/Social-issues-living-conditions/RentedAccommodation.html
Jei šis tekstas padėjo pamatyti kontekstą, kurio trūksta kasdienėse naujienose – pasidalink su žmogumi, kuriam tai irgi rūpi. Geriausi pokalbiai prasideda nuo gero klausimo.